REIT инвестиции, доступный способ инвестировать в недвижимость от 10 долларов (январь 2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание

  • 1 Что такое REIT 
  • 2 Инвестиции в REIT: особенности
  • 3 Классификация фондов
  • 4 Преимущества инвестирования в REIT
  • 5 Зарубежная недвижимость REIT. Как выбрать брокера
  • 6 Как инвестировать в REIT. Выбираем фонд
  • 7 Как купить REIT
  • 8 Почему стоит купить REIT сейчас
  • 9 Коллективные инвестиции. Дивиденды и налогообложение
  • 10 Выводы

Ценные бумаги и недвижимость — распространенные способы вложения денег. Инвестиции в REIT объединяют то и другое. Аббревиатура REIT значит Real Estate Investment Trust (инвестиционный фонд недвижимости). Это публичная компания, ее акции можно купить на бирже. Любой желающий может купить акции REIT и стать владельцем небольшой доли объектов, которыми владеет фонд. 

Сейчас это один из наиболее перспективных способов вложения денег для желающих начать инвестировать, поскольку многие фонды растут в цене и регулярно увеличивают выплату дивидендов. В статье рассмотрим, как устроены фонды недвижимости, как выбрать купить REIT, а еще — почему они регулярно обходят фондовый рынок по доходности. 

Инвестиции в Real Estate Investment Trust

Что такое REIT 

Это инвестиционный фонд недвижимости, позволяющий купить долю зарубежной недвижимости за небольшую сумму. Считается, что покупка любого объекта недвижимости требует крупного капитала. А еще у недвижимости есть другие недостатки:

  • нужное помещение трудно найти;
  • есть риск, что оно будет простаивать;
  • это низколиквидный объект. 

Если вы когда-нибудь продавали любую недвижимость (дом, квартиру, склад, офис), то знаете, что процесс поиска покупателей и оформления сделки может сильно затянуться. 

Чаще всего REIT сдают свои объекты в аренду. Еще один возможный источник заработка — покупка ипотечных ценных бумаг. По итогам работы REIT выплачивают своим акционерам дивиденды. Это простой вариант начать вкладывать недвижимость, доступный каждому желающему. 

У REIT есть весомые преимущества перед реальной недвижимостью — возможность быстро купить акции на любую, даже самую минимальную сумму. Цена некоторых ценных бумаг — всего 8-10 долларов. 

Фонды зарубежной недвижимости существуют в Америке с XIX века, а в нынешнем виде — с 1960 года, после принятия закона 86-779. Как и крупные фонды, так и частные лица (в том числе граждане России и СНГ) имеют право инвестировать в REIT. 

Инвестиции в REIT: особенности

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, нужно понимать особенности REIT:

  1. Налоговые льготы — отсутствует корпоративный налог на прибыль.
  2. Как минимум сто акционеров, при этом небольшой пул инвесторов (количеством до пяти человек) не может держать половину акций и больше. 
  3. 75% активов REIT должны заключаться в недвижимости.
  4. 75% прибыли должны составлять аренда и другие доходы, полученные напрямую с недвижимости. 
  5. Не менее 90% всех полученных за год доходов идут на выплату дивидендов инвесторам. Оставшийся доход облагают налогом. 

Классификация фондов

REIT бывают equity, то есть долевые, и mortgage — ипотечные. Первый тип фондов зарабатывает на аренде или продаже активов. Таких REIT больше всего. Вторые выкупают у банков ипотеки извлекают доход с процентов от них. Есть несколько других разновидностей, но их нельзя купить на бирже, поэтому мы не будем их рассматривать. 

Долевые фонды имеют свою классификацию в зависимости от того, какой именно недвижимостью они владеют и управляют:

  • офисные — занимаются преимущественно офисной недвижимостью (небольшие офисы, бизнес-центры);
  • ритейл — в собственности в основном магазины и ТЦ;
  • здравоохранение — лаборатории и клиники;
  • инфраструктура — разные инфраструктурные объекты (для точек связи и т.п);
  • дата центры — сдают в аренду площади под сервера;
  • specialty — развлекательная сфера, включая кинотеатры и казино;
  • lodging — отельные комплексы;
  • industrial — складские и любые производственные помещения;
  • timberland — лесные массивы;
  • residential — апартаменты под долгосрочную или краткосрочную аренду;
  • self-storage — складские помещения, работающие по принципу самообслуживания;
  • diversified — если во владении недвижимость из разных секторов экономики.

Преимущества инвестирования в REIT

Вкладывая деньги в недвижимое имущество через trust REIT, нужно понимать их преимущества:

Ликвидность, то есть возможность быстро совершать любые операции с активом (купля, продажа). По этой характеристике REIT значительно превосходит обычную недвижимость. Дело в том, что это ценная бумага — а они по умолчанию гораздо более ликвидны по сравнению с реальной недвижимостью. Так происходит благодаря относительно низкой цене и возможности оперативно продать их на бирже. Продавая недвижимость, нужно быть готовым к долгому ожиданию, тогда как REIT легко купить/продать в течение нескольких минут, в худшем случае — дней (если биржа закрыта на праздники/выходные или у вас нет брокерского счета).

К примеру, у вас в собственности квартира, которая стоит 5 миллионов рублей. Что делать, если вам нужен миллион, у вас нет сбережений и вы не хотите брать кредит? Вы можете выставить на продажу эту квартиру, найти покупателя, оформить сделку, взять необходимую сумму, а потом на оставшиеся 4 миллиона купить другую квартиру. Даже при самом благоприятном раскладе все это займет несколько недель и потребует вашего активного личного участия. Если вы хотите продать недвижимость быстро, придется ставить цену ниже рыночной, то есть терять деньги. Но если у вас есть REIT на ту же сумму, вы спокойно продадите акции на необходимую сумму на бирже по текущей цене. Если их стоимость выросла по сравнению с ценой покупки, вы даже заработаете.

Защита от инфляции

Каждый год инфляция “съедает” более 10% ваших рублевых сбережений — такова реальная статистика за последнее десятилетие. С помощью таких вложений вы сможете не беспокоиться об этом, поскольку цена аренды ежегодно растет на показатель инфляции. Владея реальной недвижимостью, вы не можете быть уверены, что сможете регулярно повышать арендную ставку. 

Доходность 

REIT обязаны выплачивать акционерам 90-100% своего дохода. Поэтому по доходности рейты исторически обгоняют фондовый рынок и показывают максимальную среднегодовую доходность по показателю total return (доход от дивидендов + прирост капитала).

Интересный вопрос — с чем коррелируют REIT. Согласно исследованиям, в краткосрочной перспективе они показывают корреляцию с фондовым рынком, но на долгосрочных промежутках видна сильная корреляция с рынком недвижимости. 

Диверсификация

Объекты собственности REIT находятся в разных секторах экономики, и географически они могут быть расположены в разных регионах. Это обеспечивает высокую степень диверсификации. Даже если какая-то ниша просядет, фонд в целом не слишком пострадает

Зарубежная недвижимость REIT. Как выбрать брокера

Чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость через REIT, нужен брокерский счет. У российского брокера можно быстро открыть счет и вести его бесплатно; вам не придется общаться с налоговой, поскольку брокер сдаст отчетность и заплатит налоги за вас. Можно выбрать брокера Тинькофф, БКС, Сбербанк и т.п. — условия практически не отличаются. Недостатки: необходимость платить более высокий налог на дивиденды (30%) и ограниченный выбор рейтов. 

У зарубежного брокера сложнее зарегистрироваться, поскольку не все эти брокеры работают с россиянами. Один из доступных вариантов — Interactive Brokers. Кроме того, там придется платить комиссию за обслуживание (обычно 10-12 долларов в месяц) и самостоятельно доплачивать налог в российский бюджет. Зато вы сможете снизить налог до 13% (из них 10% брокер как ваш налоговый агент платит сам, а 3% вы должны заплатить в налоговой РФ). Комиссии за операции у зарубежных брокеров ниже — это тоже преимущество. 

Как инвестировать в REIT. Выбираем фонд

Инвестиции в недвижимость требуют взвешенного подхода при выборе REIT. Поскольку это публичные компании, их данные можно найти в открытых источниках. 

Кроме основных показателей, есть серия индексов, которые отражают средневзвешенные показатели рисков и доходности фонда. Обычно показатели индекса сравнивают с исторической доходностью REIT. Еще имеет смысл обращать внимание на мультипликаторы. 

  1. FFO — один из главных показателей, который показывает качество фонда и отражает приток денег от операционной деятельности на счет компании. Рассчитывается на основании отчета о прибылях и убытках. Часто руководство публикует его в открытых источниках. Он отражает чистый доход за вычетом прибыли от реализации объектов. 
  2. FFO / S (оценивают изменение в %). Показатель отражает количество заработанных денег на акцию. Чем больше он растет, тем больше растут дивиденды — и наоборот. Этот показатель часто можно встретить в финансовых отчетах компаний. 
  3. P / FFO отражает привлекательность акция для инвестора, используется, чтобы сравнить разные фонды между собой, особенно если они работают в одном секторе экономики. 

Читайте, как вложить свои первые 5000 рублей в зарубежную недвижимость

Как купить REIT

Купить REIT можно на любой бирже, включая Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Частному лицу для получения доступа к этим активам нужно открыть брокерский счет. На Санкт-Петербургской бирже сейчас доступно порядка 40 активов — это достаточно много, но гораздо меньше, чем есть у зарубежных брокеров (там доступно порядка 200 активов).

Если не покупать REIT напрямую, то можно инвестировать в ПИФы, у которых есть активы в REIT, или в ETF.

Почему стоит купить REIT сейчас

Из-за коронавируса большинство активов на фондовом рынке подешевели, и это затронуло сектор рейтов. Сейчас многие перспективные фонды продаются по цене ниже их реальной рыночной стоимости. А это значит, что помимо заработка на дивидендах, в будущем при продаже рейтов есть возможность получить дополнительный доход за счет роста курса самих акций. 

Коллективные инвестиции. Дивиденды и налогообложение

Важный вопрос — налогообложение REIT. Вы будете получать дивиденды (ежемесячно или реже — это зависит о выбора фонда) и должны платить налог с полученной прибыли. 

Российских брокер заплатит за вас налог на дивиденды в размере 30%. Снизить налоговую ставку не получится. 

Инвестиции в REIT показывают отличные финансовые результаты, даже невзирая на высокий налог. Это особенно заметно, если следовать долгосрочной стратегии и реинвестировать дивиденды в покупку новых акций. В среднем по рынку можно рассчитывать получить 11% годовых.

Если работать с зарубежным брокером, то он удержит 10% налога на своей территории, и еще 3% вы должны оплатить самостоятельно уже в РФ. Поэтому крупным инвесторам выгоднее работать с зарубежными брокерами, чтобы сэкономить на налогах.

Читайте по теме: 5 причин, почему REIT — cамый комфортный способ инвестирования

Выводы

Если вам интересны вложения в недвижимость, но у вас нет средств для покупки реального объекта (или вы не хотите покупать такую недвижимость по другим причинам — например, из-за низкой ликвидности), можно вложить деньги в фонды недвижимости REIT. Вы будете регулярно получать дивиденды в долларах США и в перспективе сможете заработать на росте цены самих акций. Учтите, что эти доходы облагаются налогами, но если вы покупаете через российского брокера, он сам заплатит налог за вас. С зарубежным брокером можно сэкономить на налогах, но они берут комиссию за обслуживание, поэтому такой вариант выгоднее для крупных инвесторов. Кроме прямой покупки фондов, можно купить ETF или ПИФы, которые держат часть активов в REIT.

Чтобы больше узнать по этой теме, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT. 

Инвестиции в Real Estate Investment Trust Загрузка…

ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ:

Инвестиции в Real Estate Investment Trust Бизнес-идея: сдача квартиры в аренду
Инвестиции в Real Estate Investment Trust Бизнес идеи из Америки: как сделать короче путь к собственному жилью
Поделиться этой записью
ОЦЕНИТЕ МАТЕРИАЛ!
00